资治通鉴白话文-违反商品房限购令如何退房附上海商品房限购令细则

上海商品房资治通鉴白话文令影响下,若购房者违反资治通鉴白话文令,在这种条件下,办不到房产证该如何去退房或者解除您合约呢?上海商品房资治通鉴白话文令新政导致购房者违反资治通鉴白话文套数的规定将无法办理合同备案或房产证,使购房者纷纷以国家政策有变为由退房或者解约,导致新商品房和二手房买卖合同纠纷一时增多。

那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由呢?我国《合同法》规定不可抗力可以免责,不可抗力是法定的解除合同的理由,只要发生不可抗力使合同不能履行或者不能实现合同目的,双方都可以解除合同,且不需向对方承担任何责任。那么什么是不可抗力呢?

所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件:

A.不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件,它在合同订立后的发生纯属偶然。当然,这种预料之外的偶然事件,并非是当事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小,而被当事人忽略不计,把它排除在正常情况之外,但结果这种偶然事件真的出现了,这类事件仍然属于不可预见的事件;

B.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的,债务人对事件的发生在主观上既无故意,也无过失,主观上也不能阻止其发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件,如果能够通过主观努力克服它,就必须努力去做,否则就不足以免除其债务。

不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延,不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件,因此法律法规及司法解释对不可抗力没有明确的列举。根据司法实践,不可抗力事件的范围主要由两部分构成:一是由自然原因引起的自然现象,如:火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等;二是由社会原因引起的社会现象,如:战争、动乱、政府干预、罢工、禁运等。一般来说,把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的,而对上述事件以外的人为障碍,如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动,以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。同时,法律规定上的空白和国际上通行的惯例也没有把政策变动算为不可抗力。

然而,这次国家对房地产出台的新政旨在打压过高的房价,抑制投机炒房活动带来的不利影响,不是不可预见的因素,也不具有偶然性。理由是:房价虚高到了泡沫阶段,已经高到了全国人们喊打的地步了,作为*或者普通购房者理应预见到国家可能有严厉调控房地产市场政策出台,且国家相关部门一再先期强调将遏制房价过快上涨,特别是4月楼市房贷新政,但是很多*者或者购房者并没有在乎国家的这个打压房价的迹象,仍大量进行投机活动或者高位购置房产,显然是有所预见但是轻信市场仍还会大涨。所以全国出名房地产律师曹燕贻认为本次国家对房地产出台的新政不能作为购房者不可抗力解约或退房的法定理由。但是不排除可以作为情势重大变更,予以变更合同,甚至解除合同。

附:上海商品房资治通鉴白话文令细则:

上海市人民政府办公厅印发关于资治通鉴白话文贯彻

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知

沪府办发〔2011〕6号

各区、县人民政府,市政府各委、办、局:

《关于资治通鉴白话文贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》已经市政府同意,现印发给你们,请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

二○一一年一月三十一日

关于资治通鉴白话文贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见

为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(*********〔2011〕1号),坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则,采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施,多管齐下,有效遏制*投机性购房,逐步解决居民住房问题,进一步促进资治通鉴白话文房地产市场平稳健康发展,现提出如下实施意见:

一、坚决贯彻落实国家和资治通鉴白话文各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。根据资治通鉴白话文经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等,综合研究确定新建住房年度价格控制目标,并于2011年3月底前向社会公布。

二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准,逐步扩大政策受益面,实现“应保尽保”;在加快推进核心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上,年内进一步放宽申请准入标准,扩大经济适用住房受益面;研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性住房房源建设和供应,全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。继续加大旧区改造力度,拆除核心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户),启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度,新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求,确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。

三、个人将购买不足5年的住房转手交易的,全额征收营业税。严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强资治通鉴白话文房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)规定,根据不同的销售价格确定土地增值税预征率,做好土地增值税征收管理工作。核心对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供),进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合,加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度,坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。

四、积极稳妥推进资治通鉴白话文房产税试点工作,认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,建立健全市与区(县)房产税试点工作机制,进一步完善全市统一的房地产信息管理平台,加强政策宣传和征收管理。

五、对居民家庭向商业银行贷款购买第2套住房的,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第2套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查,严肃查处违规贷款行为。

六、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理,优化住房用地供应结构。在年度计划中,单列保障性住房用地,明确供地规模、供地时序等内容,确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决及时纠正和严肃查处。同时,今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量,并根据土地市场情况,合理安排土地供应上市节奏。

加大闲置土地处置力度,按照国家和资治通鉴白话文闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设*达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

七、自本意见发布之日起,暂定在资治通鉴白话文已有1套住房的资治通鉴白话文户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在资治通鉴白话文累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非资治通鉴白话文户籍居民家庭,资治通鉴白话文1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在资治通鉴白话文已拥有2套及以上住房的资治通鉴白话文户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非资治通鉴白话文户籍居民家庭、不能提供2年内在资治通鉴白话文累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非资治通鉴白话文户籍居民家庭,暂停在资治通鉴白话文向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。

八、各区县政府和市有关部门要按照2011年资治通鉴白话文确定的保障性住房建设、供应目标,新建住房价格控制目标,落实工作责任,积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核,对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的,要进行约谈,直至追究责任。

九、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导,着重宣传各项房地产市场调控政策措施,宣传资治通鉴白话文住房保障工作进展和成效,引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施,及时解答市民关心的问题,共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。